Cómo Funciona Home Kruncher
Home Kruncher es un conjunto gratuito de calculadoras que te muestra el costo real de comprar, refinanciar o invertir en una vivienda. No hay registro, ni correo electrónico, ni verificación de crédito. Si nunca has comprado una casa, esta página es para ti. Te explicamos qué hace cada pestaña, qué significa cada número y exactamente dónde hacer clic, todo en lenguaje cotidiano.
Toca cualquier botón de abajo para ir directo a esa parte de la guía.
Qué hay en esta página
La mayoría de las pestañas comparten los mismos números. Escribes el precio de la vivienda y la tasa una sola vez en la Calculadora de Hipoteca, y las pestañas Costos de Cierre, Capacidad de Compra, Comprar vs. Alquilar, ROI de Alquiler y Resumen se actualizan por sí solas. La pestaña HELOC funciona por separado porque se trata de una vivienda que ya posees, no de una compra nueva.
Empieza aquí: las palabras que necesitas conocer
¿Es tu primera vez comprando casa? Lee esto una vez y el resto del sitio tendrá sentido.
Comprar una casa trae su propio vocabulario. No necesitas memorizarlo, pero unas cuantas palabras aparecen en casi todas las pestañas. Esto es lo que significa cada una, en lenguaje sencillo.
Un préstamo que usas para comprar una vivienda. Lo pagas en partes mensuales durante muchos años, normalmente 15 o 30. Si dejas de pagar, el prestamista puede quedarse con la vivienda.
El efectivo que pagas por adelantado de tu propio bolsillo. El préstamo cubre el resto del precio. Un pago inicial más grande significa que pides menos prestado.
La parte de cada pago mensual que de verdad reduce lo que pediste prestado. A medida que pagas capital, el saldo de tu préstamo disminuye.
Lo que el prestamista te cobra por prestarte, expresado como una tasa anual. En los primeros años, la mayor parte de tu pago se va a intereses, no a capital.
Lo que tu ciudad o condado cobra cada año por ser dueño de la vivienda. El prestamista normalmente recauda una parte cada mes y lo paga por ti.
Cobertura que paga la reparación o reconstrucción de tu casa si algo sale mal. Los prestamistas exigen que lo tengas.
Seguro hipotecario privado (Private Mortgage Insurance). Un cargo mensual adicional en un préstamo convencional cuando tu pago inicial es menor al 20 por ciento. Protege al prestamista, no a ti, y normalmente puede eliminarse cuando acumulas suficiente valor líquido.
Cuotas de la asociación de propietarios (Homeowners Association). Algunos vecindarios y la mayoría de los condominios cobran un monto mensual por el mantenimiento compartido, como jardinería o áreas comunes.
Cargos que se pagan una sola vez para constituir el préstamo y transferir la propiedad: avalúo, título, cargos del prestamista y más. Normalmente van del 2 al 5 por ciento del préstamo.
El efectivo total que llevas el día de la compra. Es tu pago inicial más tus costos de cierre, sumados.
Cuántos años tomas para liquidar el préstamo. Un plazo más corto cuesta más cada mes, pero mucho menos en intereses durante la vida del préstamo.
La tasa de interés es el costo de pedir el dinero prestado. La APR (tasa de porcentaje anual) incluye además ciertos cargos, por lo que resulta un poco más alta y es la forma más justa de comparar dos ofertas de préstamo.
La parte de la vivienda que realmente es tuya. Es el valor de la vivienda menos lo que todavía debes del préstamo. Crece a medida que pagas el préstamo y a medida que la vivienda gana valor.
El calendario que muestra cómo se divide cada pago entre capital e intereses a lo largo de los años. Los primeros pagos son sobre todo intereses; los últimos, sobre todo capital.
A tu pago mensual se le suele llamar PITI, por sus siglas en inglés: capital (Principal), intereses (Interest), impuestos (Taxes) y seguro (Insurance). Las cuotas de HOA y el PMI se agregan encima cuando aplican. Home Kruncher muestra cada pieza por separado para que veas a dónde va cada dólar.
1 Calculadora de Hipoteca Empieza aquí
Ingresa tus números y ve de inmediato tu pago mensual y tu efectivo para el cierre.
Este es el corazón del sitio. Llenas unos cuantos datos sobre la vivienda y el préstamo, y la página muestra al instante lo que pagarías cada mes y el efectivo que necesitarías el día del cierre. Los números se actualizan mientras escribes, así que no hay ningún botón de enviar.
Cómo usarla, paso a paso
- Elige el tipo de transacción: Compra (comprar una vivienda), Refinanciamiento (reemplazar un préstamo que ya tienes) o Inversión (una propiedad que planeas alquilar).
- Elige el tipo de préstamo: Convencional, FHA, VA o DSCR para inversiones. Cada opción llena números iniciales razonables para el pago inicial y la tasa, y puedes cambiarlos.
- Ingresa el precio de la vivienda y tu pago inicial (como monto en dólares o como porcentaje).
- Define la tasa de interés y el plazo del préstamo (comúnmente 30 años).
- Agrega los impuestos sobre la propiedad, el seguro de vivienda y cualquier cuota de HOA. Si no estás seguro, las estimaciones iniciales sirven para un primer vistazo.
Qué significan los resultados
- Desglose del pago mensual: el lado derecho divide tu pago en capital e intereses, impuestos, seguro, HOA y PMI, y luego muestra el total.
- Panorama del Cierre: una tarjeta pequeña que muestra el efectivo que llevarías al cierre (pago inicial más costos de cierre).
- El gráfico: una curva sobre todo el plazo del préstamo que muestra cómo cambian año con año los intereses, el capital, los impuestos y tu saldo restante.
Justo debajo de la pestaña Calculadora de Hipoteca encontrarás Costos de Cierre, Opciones Avanzadas, Capacidad de Compra y Comprar una Casa para Remodelar. Las cuatro usan los números que acabas de ingresar, así que no tienes que volver a escribir nada.
2 Costos de Cierre
Una lista, partida por partida, de cada cargo que pagas el día del cierre, con totales que se actualizan.
Los costos de cierre son los cargos que se pagan una sola vez al constituir el préstamo y transferir la vivienda a tu nombre. Son independientes de tu pago inicial. Esta pestaña muestra cada cargo en su propia línea para que nada te sorprenda en la mesa de cierre.
Cómo usarla, paso a paso
- Revisa cada partida: originación, avalúo, seguro de título, cargos de registro, reservas de la cuenta de depósito en garantía (escrow) y más.
- Activa o desactiva una línea con su interruptor si no aplica en tu caso.
- Escribe tu propio número sobre cualquier valor predeterminado. Si tu prestamista te cotizó una cifra real, ingrésala y esa línea usará tu monto.
Qué significan los resultados
- Cargos del prestamista y de terceros: los cobros por el préstamo en sí y por las compañías involucradas.
- Partidas prepagadas y reservas de escrow: dinero que se aparta por adelantado para impuestos y seguro.
- Costos de cierre totales: todo sumado.
- Efectivo para el cierre: tu pago inicial más los costos de cierre netos. Este es el efectivo total que necesitas el día del cierre.
El total de costos de cierre de aquí es el mismo número que usa la pestaña Capacidad de Compra. Ajusta una partida aquí y tu panorama de capacidad de compra se actualiza con ella.
3 Opciones Avanzadas
Baja tu tasa, recibe ayuda para cubrir los costos de cierre y liquida el préstamo más rápido.
Esta pestaña contiene las palancas que pueden cambiar tu operación: comprar una tasa más baja, pedir ayuda al vendedor o al prestamista, y pagar con más frecuencia. Cada cambio actualiza al instante tu pago mensual y tu efectivo para el cierre.
Cómo usarla, paso a paso
- Puntos de descuento o crédito del prestamista: escribe +1 para comprar un punto, que cuesta dinero por adelantado pero baja tu tasa. Escribe -1 para tomar un crédito del prestamista, que sube tu tasa ligeramente pero te da efectivo para los costos de cierre.
- Contribución del vendedor: ingresa el porcentaje del precio que quieres que el vendedor aporte a tus costos de cierre. Una tarjeta en la pestaña muestra el máximo que permite cada tipo de préstamo (Convencional 3 por ciento, FHA 6 por ciento, VA 4 por ciento).
- Pagos mensuales vs. bisemanales: cambia a pagar la mitad de tu pago cada dos semanas para ver cuántos intereses ahorras y cuántos años antes terminas.
Qué significan los resultados
- Tus números actualizados: al final de la pestaña ves el nuevo pago mensual y el nuevo efectivo para el cierre después de los cambios que hiciste arriba.
Un punto equivale al 1 por ciento del monto de tu préstamo. En un préstamo de 300,000 dólares, un punto son 3,000 dólares. Comprar puntos intercambia efectivo hoy por una tasa más baja después. Un crédito del prestamista hace lo contrario.
4 Capacidad de Compra
Responde la gran pregunta: ¿cuánta casa puedo comprar realmente?
En lugar de empezar con un precio de vivienda, esta pestaña empieza contigo: tus ingresos, tus deudas mensuales y el efectivo que tienes ahorrado. Trabaja hacia atrás para mostrar lo máximo que podrías pedir prestado razonablemente bajo las reglas de crédito comunes, en varios tipos de préstamo a la vez.
Cómo usarla, paso a paso
- Ingresa tu ingreso mensual bruto (lo que ganas antes de que se descuenten los impuestos).
- Agrega tus deudas mensuales: pagos del auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito y similares. Los prestamistas las cuentan en tu contra.
- Define tu tasa de interés y el plazo del préstamo según el mercado en el que estás buscando.
- Ingresa tu efectivo disponible para el pago inicial. Este es el dinero que realmente puedes aportar.
- Revisa la cifra de costos de cierre. Se toma automáticamente de tu pestaña Costos de Cierre, así que si ajustas las partidas allí, esta cifra la sigue.
Qué significan los resultados
- DTI (relación deuda-ingresos): la porción de tus ingresos que se va a deudas. Los prestamistas la vigilan de cerca. Una insignia etiqueta el límite que elegiste, de Conservador a Agresivo.
- Precio máximo de vivienda por tipo de préstamo: tarjetas lado a lado para Convencional, FHA, VA y más, cada una con la vivienda más cara que cabe en tus ingresos, deudas y efectivo.
- Verificación del precio objetivo: escribe un precio de vivienda que tengas en mente y cada tarjeta te dice si tus ingresos califican y si tu efectivo cubre el pago inicial y los costos de cierre.
La relación deuda-ingresos compara tus pagos mensuales de deuda con tu ingreso mensual. Si ganas 6,000 dólares al mes y pagas 1,800 en deudas, tu DTI es del 30 por ciento. Mientras más bajo, más seguro; la mayoría de los prestamistas prefiere mantenerse alrededor del 43 por ciento o menos una vez incluido el nuevo pago de la casa.
5 Comprar una Casa para Remodelar
Agrega un presupuesto de renovación sobre la compra y ve el verdadero costo inicial.
Si la vivienda necesita arreglos, el precio de lista es solo una parte de la historia. Esta pestaña te permite sumar un presupuesto de remodelación sobre tu compra para ver el monto completo de efectivo que necesitarías antes de mudarte.
Cómo usarla, paso a paso
- Activa los proyectos que planeas hacer: cocina, baños, pisos, pintura, techo, climatización (HVAC) y más.
- Ingresa tu propia estimación para cada uno. Cada proyecto que activas recibe un campo en dólares que puedes editar.
Qué significan los resultados
- Costo inicial total: tu pago inicial, más los costos de cierre, más el presupuesto de renovación, todo en un solo número.
Esta pestaña supone que la renovación se paga en efectivo por adelantado, sin incluirla en el préstamo. Así el número refleja honestamente lo que gastarías de tu bolsillo antes de poder instalarte.
6 Comprar vs. Alquilar
Una comparación lado a lado entre ser dueño de tu vivienda y alquilar una similar.
Comprar no siempre es la mejor decisión financiera, y esta pestaña te ayuda a ver cuándo se inclina a tu favor. Compara ser dueño de la vivienda que configuraste en la Calculadora de Hipoteca contra alquilar un lugar comparable e invertir el dinero que habrías gastado en el pago inicial.
Cómo usarla, paso a paso
- Ingresa un alquiler comparable: lo que costaría alquilar una vivienda similar en lugar de comprar.
- Define qué tan rápido sube el alquiler cada año y qué tan rápido esperas que la vivienda gane valor.
- Define un retorno de inversión: si alquilaras, este es el rendimiento anual que tu pago inicial ahorrado y tus ahorros mensuales podrían generar si los invirtieras.
Qué significan los resultados
- Año de cruce: el año en que comprar supera financieramente a alquilar.
- Brecha de patrimonio neto: la diferencia total en dólares entre comprar y alquilar durante el período que elijas.
Esta pestaña toma automáticamente el precio de la vivienda, el pago y otras cifras de la Calculadora de Hipoteca. Cambia el precio allí y la comparación aquí se actualiza por sí sola.
7 Calculadora de ROI de Alquiler
Para inversionistas. Ve si una propiedad te devuelve lo invertido, y qué tan bien.
Si estás pensando en poner una propiedad en alquiler, esta pestaña te dice si el alquiler cubre los costos y qué retorno ganarías sobre el efectivo que aportaste. ROI significa retorno de la inversión, que es simplemente tu ganancia medida contra lo que gastaste.
Cómo usarla, paso a paso
- Ingresa el alquiler mensual que esperas cobrar.
- Define un porcentaje de vacancia para las semanas en que la unidad podría quedar vacía entre inquilinos.
- Agrega un cargo de administración de la propiedad si alguien más manejará el alquiler por ti, como porcentaje del alquiler.
- Activa los gastos que apliquen: impuestos sobre la propiedad, seguro, HOA, reparaciones, reservas de gastos de capital (CapEx), servicios públicos y cualquier línea personalizada.
Qué significan los resultados
- NOI (ingreso operativo neto): el alquiler que te queda cada mes después de los gastos, antes de la hipoteca.
- ROI efectivo sobre efectivo (cash-on-cash): tu ganancia anual en efectivo dividida entre el efectivo que invertiste, expresada como porcentaje.
En la Calculadora de Hipoteca, cambia el tipo de transacción a Inversión. Entonces el capital, los intereses, los impuestos, el seguro, la HOA y el PMI fluyen a este ROI para que los números también reflejen el préstamo.
8 Calculadora de HELOC
Para una vivienda que ya posees. Pide prestado contra el valor líquido que has acumulado.
Una HELOC, o línea de crédito con garantía hipotecaria, te permite pedir prestado contra el valor de una vivienda que ya posees, usando tu valor líquido como fuente. Esta pestaña funciona por separado y no usa tus números de compra, porque se trata de una vivienda existente y no de una nueva.
Cómo usarla, paso a paso
- Ingresa el valor actual de tu vivienda, el saldo restante de tu hipoteca y la relación préstamo-valor combinada (CLTV) máxima que permite tu prestamista. La herramienta muestra entonces tu valor líquido disponible y la línea de crédito más grande que podrías abrir.
- Define cuánto quieres disponer, tu tasa de interés, el período de disposición y el período de reembolso.
- Agrega los costos de cierre y las cuotas anuales que correspondan.
Qué significan los resultados
- Pago del período de disposición: un pago más bajo, de solo intereses, mientras sigues tomando prestado.
- Pago del período de reembolso: el pago completo de capital e intereses una vez que termina el período de disposición.
- Costo total de por vida: lo que la línea de crédito te cuesta durante toda su vida.
Las tasas de las HELOC suelen ser variables, lo que significa que tu pago puede subir con el tiempo. Tu casa es la garantía, así que atrasarte pone la vivienda en riesgo. La pestaña detalla estas advertencias para que entres con los ojos abiertos.
9 Resumen
Una sola página ordenada que reúne toda tu operación.
Una vez que configuraste tus números, esta pestaña los reúne en una sola vista ordenada. Es la página que debes mirar cuando quieres el panorama general sin recorrer todas las pestañas.
Qué ves aquí
- Toda la operación de un vistazo: tu pago mensual, el efectivo total que necesitas y un desglose de a dónde va ese dinero.
- Una vista para compartir: toma una captura de pantalla y envíala a tu agente, tu prestamista o tu pareja para que todos vean los mismos números.
10 Guía de Préstamos
Una referencia en palabras sencillas de tipos de préstamo y términos hipotecarios.
Esto no es una calculadora. Es un estante de consulta que puedes abrir cada vez que una palabra o un programa de préstamo te deje con dudas. Tenlo a la mano mientras trabajas en las otras pestañas.
Qué puedes consultar
- Compara programas de préstamo: mínimos de pago inicial, reglas de PMI, expectativas de puntaje de crédito, límites de contribuciones del vendedor y más, presentados lado a lado.
- Consulta términos hipotecarios: APR, escrow, PMI, puntos y otros tecnicismos explicados en palabras cotidianas.
11 Blog
Artículos más largos que profundizan más que las calculadoras.
Cuando quieras el porqué detrás de los números, el blog tiene guías completas escritas en el mismo estilo sencillo que el resto del sitio.
Qué encontrarás
- Explora los artículos sobre temas como listas de verificación para compradores primerizos, FHA vs. convencional, el verdadero costo de comprar, puntos de descuento vs. créditos del prestamista, pagos bisemanales y ROI de propiedades de alquiler.
- Haz clic en cualquier tarjeta para leer la guía completa.