Detalles del Préstamo
¿Quieres bajar tu tasa o recibir ayuda con los costos de cierre? Revisa la pestaña Opciones Avanzadas para puntos de descuento, créditos del prestamista, contribuciones del vendedor y ahorros con pagos bisemanales.
Pago Mensual
El desglose de capital e intereses corresponde al mes 1. El pago total de capital + intereses se mantiene constante, pero cada mes la porción de capital crece y la de intereses disminuye a medida que el préstamo se amortiza.
Panorama del Cierre
Partidas de Costos de Cierre
Los valores predeterminados son estimaciones basadas en tu préstamo. Activa o desactiva partidas, o ingresa tus propios montos.
Resumen de Costos de Cierre
Efectivo para el Cierre
Lleva los fondos al cierre en forma de cheque de caja o transferencia bancaria, según lo permita tu proveedor de liquidación. Tu monto final de efectivo para el cierre se confirmará en tu Divulgación de Cierre (Closing Disclosure). Comunícate con anticipación con tu compañía de título o abogado de cierre para verificar el método de pago preferido, las instrucciones de transferencia y los plazos para entregar los fondos antes del cierre.
Si tu refinanciamiento no cubre todos los costos de cierre, lleva la diferencia como cheque de caja o transferencia bancaria. Confirma el monto exacto y la forma de envío con la compañía de título o el abogado de cierre a cargo de tu operación. Si te sobra dinero a tu favor, indícales si prefieres un cheque o una transferencia a la cuenta bancaria de tu elección.
Descuento / Crédito del Prestamista
Ingresa 1 o -1 (solo números enteros) para calcular una nueva tasa y el costo/crédito de cierre.
Compra puntos para bajar tu tasa, o vende puntos para tomar un crédito del prestamista aplicable a los costos de cierre.
Míralo así: por cada +1 punto que compras, tu tasa baja 0.125% (pero pagas el 1% del préstamo por adelantado). Por cada -1 punto (crédito del prestamista), tu tasa sube 0.125% - y el prestamista te devuelve el 1% del préstamo para ayudarte a cubrir los costos de cierre. Entonces, si tu préstamo es de $300,000 y compras 1 punto, pagas $3,000 ahora para ahorrar un poco cada mes. Si en cambio vendes 1 punto, recibes $3,000 para el cierre pero pagas un poco más cada mes.
Solo como referencia. Las tasas, los puntos de descuento, los créditos del prestamista y los costos de cierre reales pueden variar según el prestamista.
Contribuciones del Vendedor
Pídele al vendedor que cubra parte de tus costos de cierre. El máximo permitido depende de tu tipo de préstamo.
Límites de Contribución a Costos de Cierre por Tipo de Préstamo
Pagos Mensuales vs. Bisemanales
Un pago bisemanal es la mitad de tu pago mensual, pagado cada dos semanas. Como el año tiene 26 períodos de dos semanas, terminas haciendo el equivalente a 13 pagos mensuales en lugar de 12 - el pago extra va directo al capital.
El préstamo se liquida aproximadamente — antes con pagos bisemanales.
Solo como referencia. Las estimaciones suponen que el prestamista aplica cada pago bisemanal al capital en cuanto lo recibe (bisemanal acelerado real). No todos los prestamistas lo ofrecen - algunos retienen los medios pagos y los aplican una vez al mes, en cuyo caso el ahorro no aplica. Algunos prestamistas cobran cargos de inscripción o de servicio, y unos pocos agregan penalizaciones por pago anticipado. Confirma los términos del programa, los cargos y cómo se aplican los pagos parciales con el administrador de tu préstamo antes de inscribirte. Esto es solo una estimación, no una recomendación ni una oferta de préstamo.
Tus Números Actualizados
Así quedan tu pago mensual y tu efectivo para el cierre después de aplicar las opciones de arriba.
Nuevo Pago Mensual
Efectivo Necesario para el Cierre
Tu monto final de efectivo para el cierre se confirmará en tu Divulgación de Cierre (Closing Disclosure). Solo estimación, no es una oferta de préstamo.
Tu Precio de Vivienda Objetivo
¿Tienes un precio de vivienda en mente? Ingrésalo abajo para ver cómo se compara cada programa de préstamo con tu presupuesto máximo.
Ingresos del Hogar
Ingresa tu ingreso bruto (antes de impuestos). Cuenta solo los ingresos que puedas comprobar con documentos. Para bonos, trabajo por cuenta propia o ingresos por alquiler, los prestamistas suelen pedir 2 años de historial. Pregunta a tu oficial de préstamos u originador hipotecario cuántos prestatarios pueden estar en el préstamo.
Ejemplos de otros ingresos: ingresos por alquiler documentados, manutención de hijos recibida, pensión alimenticia conyugal recibida, pensión, seguro social, bonos regulares.
Deudas y Obligaciones Mensuales
Ingresa el pago mensual mínimo requerido de cada deuda. Estos cuentan para tu relación DTI total (back-end). No incluyas servicios públicos, comida, gasolina ni suscripciones.
Si ingresas un pago aquí, esta calculadora trata tu próxima compra como una segunda vivienda. Subimos el pago inicial a un mínimo del 10% y la tasa en +0.625%, que son los términos típicos para segunda vivienda. Déjalo en $0 para mantener los términos de primera compra / residencia principal.
(Affirm, Klarna, Afterpay): $/mes
Para préstamos estudiantiles en planes de pago según ingresos con pago de $0, los prestamistas pueden usar de todos modos el 0.5%–1% del saldo como pago de calificación.
Límites de la Relación Deuda-Ingresos (DTI)
Tu DTI total (back-end) es tu deuda mensual total (incluido el PITI de la nueva hipoteca) dividida entre el ingreso mensual bruto. Cada programa de préstamo tiene su propio límite; subirlo permite una compra mayor pero aumenta el riesgo.
• Convencional: 45% estándar, hasta 50% con buen crédito y reservas
• FHA: 43% estándar, hasta 57% con factores compensatorios
• VA: 41% como pauta (usa en su lugar la prueba de ingreso residual)
• USDA: 41% estándar, hasta 44% con exenciones
Supuestos de Gastos de Vivienda
Los impuestos sobre la propiedad pueden ingresarse como porcentaje del precio (el promedio nacional es de aproximadamente 1.1%/año) o como monto anual en dólares si ya lo conoces. Elige tu estado para cargar su tasa promedio.
Parámetros del Préstamo
Define la tasa y el plazo que esperas. En la práctica, las tasas varían según el programa de préstamo; esta calculadora aplica la misma tasa a los cuatro para una comparación equitativa.
Esta cifra viene directamente de tu pestaña Costos de Cierre. Ajusta las partidas allí y esto se actualiza automáticamente.
Los costos de cierre típicos del comprador rondan del 2 al 4% del precio de compra ($8,000 a $14,000 en una casa de $350,000). La cifra no escala dólar por dólar con el precio, porque muchos cargos son fijos. La Estimación de Préstamo (Loan Estimate) de tu prestamista tiene la cifra exacta para tu préstamo.
¿Tienes curiosidad por las tasas ajustables? Lee nuestro artículo Tasas Hipotecarias Ajustables vs. Fijas para ver cómo cada opción podría cambiar lo que puedes comprar.
Panorama de tus Ingresos y Deudas
PITI Máximo Permitido = (Ingreso Mensual Bruto × DTI Máximo %) − Deudas Mensuales Totales. Este es el pago de vivienda más alto que un prestamista probablemente apruebe con el DTI que seleccionaste.
Lo Que Puedes Comprar - por Tipo de Préstamo
Para cada programa, encontramos el precio de vivienda más alto en el que el PITI resultante se mantiene dentro de tu límite y tu efectivo cubre el pago inicial mínimo requerido y las reservas.
Escenario de Alquiler
Comparamos contra alquilar un lugar similar e invertir la diferencia. Ajusta abajo.
Supuestos de Mercado
Costo de tu bolsillo, no forma parte del préstamo. Piensa en pintura, persianas, un refrigerador o lavadora, cambio de cerraduras, muebles básicos, mudanza o pequeños arreglos que detectó la inspección.
Detalles de la Hipoteca
Vienen de la pestaña Hipoteca. Cambia los datos allí para actualizar estos valores.
Efectivo Necesario para Comprar
Esto es lo que queda comprometido por adelantado - la alternativa es invertirlo.
Comprar Nueva vs. Comprar Usada
Si estás eligiendo entre una casa recién construida y una existente, este es el resumen rápido.
Regla general del sector: la construcción nueva suele costar un 10–20% más por pie cuadrado que una casa usada comparable.
- Garantías del constructor (1 año de mano de obra, 10 años estructural)
- Eficiencia energética moderna y servicios más baratos
- Acabados, distribución y mejoras personalizables
- Poco mantenimiento durante 5–10 años
- Cumple los códigos de construcción vigentes
- Sobreprecio del 10–20% por pie cuadrado
- Lotes más pequeños y jardines menos maduros
- A menudo lejos de servicios consolidados
- Posibles retrasos de construcción
- Las mejoras del constructor disparan el presupuesto rápido
- Cuotas de HOA más altas en desarrollos nuevos
- 10–20% más barata por pie cuadrado
- Vecindarios consolidados y árboles maduros
- Lotes normalmente más grandes
- Mudanza inmediata
- Flexibilidad para negociar (precio, reparaciones)
- Carácter y encanto arquitectónico
- Puede necesitar actualizaciones ($5,000–$30,000+)
- Climatización, techo, plomería y electricidad envejecidos
- Menos eficiente en energía
- Posible plomo/asbesto en casas antiguas
- Más puntos de inspección por negociar
- Menos personalización de entrada
Solo como referencia. Los sobreprecios y las ventajas y desventajas varían mucho según el mercado, el constructor y la antigüedad de la casa. Haz una inspección exhaustiva y compara el costo por pie cuadrado de comparables recientes antes de decidir.
Después de 10 Años - Comprar vs. Alquilar
Todos los montos son acumulados durante el horizonte de comparación.
| Métrica | Comprar | Alquilar |
|---|
Costo de Oportunidad - ¿Y Si Mejor Invirtieras?
Si no compraras y en cambio invirtieras tu efectivo para el cierre en un portafolio diversificado:
Qué Significa Esto Para Ti
Solo como referencia. Esta es una estimación basada en los supuestos que ingresaste. Los resultados reales varían con las tasas, los impuestos, las reparaciones, las condiciones del mercado, los cambios de estilo de vida y los beneficios fiscales que no modelamos. Habla con un asesor financiero y un profesional de bienes raíces antes de tomar una decisión.
Costos de Renovación y Reparación
• Fannie Mae HomeStyle® Renovation
• Freddie Mac CHOICERenovation®
• VA Renovation (veterans) · USDA Renovation (rural areas)
Elige las reparaciones que prevés y luego ajusta cada estimación abajo.
Haz clic en una reparación para activarla y escribe lo que crees que costará. El total de abajo se actualiza sobre la marcha, para que veas crecer tu presupuesto de renovación en tiempo real.
Resumen de Costos Iniciales
Los costos de renovación se pagan por adelantado además de los costos de cierre; no se financian dentro de tu pago mensual.
Para llenar este ROI con cifras de hipoteca (capital e intereses, impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda, HOA y PMI/MIP), ve a la pestaña Hipoteca y cambia Transacción a Inversión.
¿Por qué? Los préstamos FHA, VA y convencionales de compra o refinanciamiento están diseñados para residencias principales ocupadas por el propietario. FHA y VA exigen que el prestatario habite la vivienda, y la compra/refinanciamiento convencional usa precios de residencia principal que no reflejan los términos para inversionistas.
Para propiedades de inversión, usa préstamos Convencionales de Inversión o DSCR - con precios para propiedades no ocupadas por el propietario, permiten hasta 10 propiedades financiadas y (DSCR) califican con los ingresos por alquiler de la propiedad en lugar de tus ingresos personales.
Por ahora este ROI muestra solo cifras de alquiler y gastos operativos. Los datos de la hipoteca quedan excluidos de Gastos Mensuales, NOI y ROI cash-on-cash hasta que cambies a Inversión.
Ingresos por Alquiler
Gastos Operativos
Activa o desactiva y ajusta cada partida de gasto mensual.
Monthly P&L
Retorno de la Inversión
¿Qué es una HELOC? Una línea de crédito con garantía hipotecaria es una línea de crédito revolvente garantizada por el valor líquido de tu vivienda. A diferencia de un préstamo sobre el valor de la vivienda a tasa fija, una HELOC funciona como una tarjeta de crédito: tienes un límite máximo de crédito (tu «línea») y puedes tomar prestado, pagar y volver a tomar prestado según lo necesites. La mayoría de las HELOC tienen dos fases: un período de disposición (normalmente 10 años) en el que puedes retirar fondos y por lo general solo pagas intereses, y luego un período de reembolso (normalmente 10–20 años) en el que la línea se cierra y pagas capital + intereses hasta liquidar el saldo. Las tasas casi siempre son variables, ligadas a la tasa preferencial (Prime) más un margen, así que tu pago puede subir o bajar cuando cambia la Prime.
Tu Vivienda y su Valor Líquido
La mayoría de los prestamistas limitan el LTV combinado al 80–90%. Tu línea HELOC máxima es (Valor de la Vivienda × CLTV) − Saldo de la Hipoteca.
Términos del Préstamo
Cargos y Costos de Cierre
Algunos prestamistas también cobran cargos por inactividad, cargos por cancelación anticipada (normalmente $300–$500 si se cierra en menos de 3 años) y cargos de avalúo/título. Confirma todos los costos en tu divulgación de la Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending).
Tu Línea de Crédito
Período de Disposición · Solo Intereses
Durante el período de disposición, la mayoría de las HELOC te permiten pagar solo los intereses del saldo dispuesto. Tu pago mensual mínimo es pequeño, pero no se está amortizando nada de capital.
Período de Reembolso · Capital e Intereses
Cuando termina el período de disposición, la línea se cierra y el saldo restante se amortiza durante el plazo de reembolso. Los pagos pueden dispararse - a esto se le llama «impacto de pago» (payment shock).
Resumen del Costo Total
Supone que dispones del monto completo desde el inicio, mantienes el saldo durante todo el período de disposición pagando solo intereses, y luego amortizas a cero durante el período de reembolso con la misma tasa.
Avisos Importantes
Riesgo de tasa variable: las tasas de las HELOC casi siempre son variables, ligadas a la tasa preferencial (Prime). Si la Prime sube, tu pago de solo intereses sube de inmediato. Un aumento de tasa del 2% sobre un saldo de $50,000 agrega $83/mes en intereses.
Impacto de pago: cuando termina el período de disposición, tu pago mínimo puede duplicarse o triplicarse al empezar a amortizar capital. Presupuesta esta transición.
Tu casa es la garantía: una HELOC está garantizada por tu vivienda. Si no puedes hacer los pagos, el prestamista puede ejecutar la hipoteca - incluso si tu primera hipoteca está al día.
El prestamista puede congelar o reducir la línea: si el valor de tu vivienda baja o tu crédito cambia, el prestamista puede recortar tu límite de crédito o congelar nuevas disposiciones, incluso a mitad del período de disposición.
Solo estimación: las cifras mostradas son estimaciones con fines de planificación. Las tasas, cargos, términos y calificación reales dependen de tu prestamista, tu perfil de crédito, la propiedad y las condiciones actuales del mercado. Esto no es una oferta de préstamo, ni una precalificación, ni asesoría financiera. Consulta a un profesional hipotecario con licencia antes de solicitar.
Desglose Completo de Costos
Todas las cifras son estimaciones solo con fines de planificación. Los pagos, tasas, costos de cierre, impuestos, seguros y montos de efectivo para el cierre reales pueden variar. No es una oferta de préstamo, ni una aprobación, ni asesoría financiera.
Términos Hipotecarios
Puntos de Descuento y de Crédito del Prestamista
Cada punto equivale al 1% del monto de tu préstamo. Los puntos te permiten intercambiar efectivo por tasa, en cualquier dirección.
Solo como referencia. Las tasas, los puntos de descuento, los créditos del prestamista y los costos de cierre reales pueden variar según el prestamista.
FHA vs. Convencional vs. VA
Tres tipos comunes de préstamo hipotecario. La elección correcta depende de tu elegibilidad, tu crédito, tu pago inicial y cuánto tiempo planeas quedarte.
Normalmente se prefiere 5–20% o más
Con puntaje de crédito de 580+
✓ No se requiere pago inicial
✓ Se puede eliminar al alcanzar 20% de valor líquido
⚠ Suele durar toda la vida del préstamo
✓ Nunca hay PMI mensual
Exento para veteranos con discapacidad
500–579 requiere 10% de inicial
El VA no tiene mínimo oficial
del precio de compra para los costos de cierre del comprador
del precio de compra para los costos de cierre del comprador
y además el prestamista puede pagar todos los costos de cierre
• Convencional: pregunta cómo afectan tu puntaje de crédito y tu pago inicial al PMI y a tu costo a largo plazo.
• FHA: pregunta si puede ayudarte si estás reconstruyendo tu crédito o tu pago inicial es limitado, y sobre los límites de créditos del vendedor.
Esta información es general y solo educativa. No es asesoría financiera, crediticia, fiscal ni legal. Confirma todas las opciones y detalles con un profesional con licencia.
Consejos de Compra de Vivienda e Hipotecas
Guías, desgloses y estrategias para ayudarte a tomar decisiones inmobiliarias más inteligentes. La información se ofrece solo con fines educativos y de referencia. Los programas de préstamo, las tasas y la elegibilidad varían. Consulta a profesionales con licencia antes de tomar decisiones financieras, crediticias, legales o de bienes raíces.