Casa para Remodelar vs. Lista para Habitar: ¿Cuál Es el Mejor Negocio?
Estás navegando en Zillow y la encuentras: una casa de $180,000 en un vecindario donde las casas se venden en $280,000. ¿El detalle? Necesita mucho trabajo. ¿Es una joya escondida o un pozo sin fondo? Aquí te mostramos cómo averiguarlo antes de hacer una oferta.
Primero aplica la regla del 70%
Antes de enamorarte de una casa para remodelar, haz esta cuenta. Calcula cuánto valdrá la casa una vez terminadas todas las reparaciones. Ese es el valor después de reparaciones (ARV, por sus siglas en inglés). Luego consigue cotizaciones reales de contratistas por todo lo que hay que arreglar. Después aplica la regla del 70%.
ARV en ese vecindario: $280,000. Cotizaciones de contratistas por cocina, baños, techo y pisos: $65,000. Aplica el 70%: $280,000 x 0.70 = $196,000. Resta las reparaciones: $196,000 - $65,000 = $131,000. Eso es lo máximo que deberías pagar. A $180,000 estás pagando $49,000 de más. Ese trato que parecía una ganga en realidad no lo es.
Los costos que la mayoría olvida
- Los sobrecostos de los contratistas son normales. Cuando se abren las paredes, aparecen las sorpresas. Presupuesta un 15 a 20% adicional sobre cada estimación, sin excepciones.
- Los costos de mantener la propiedad se acumulan rápido. Cada mes que la casa está en renovación, pagas hipoteca, seguro e impuestos sin que nadie viva ahí. En una compra de $180,000, eso es de $1,200 a $1,500 al mes mientras los trabajadores llegan tres días a la semana.
- Lo cosmético y lo estructural son cosas muy distintas. ¿Pintura, pisos y accesorios nuevos? Costo predecible y gran retorno. ¿Plomería vieja, cableado en mal estado, problemas de cimientos? Eso puede dispararse rápido. Verifica tres veces tus cotizaciones y ten siempre una reserva de contingencia.
- Los permisos cuestan tiempo y dinero. Las renovaciones grandes requieren permisos. Suma de 4 a 8 semanas de trámite en la mayoría de las ciudades, más las tarifas del permiso.
Un comprador adquiere una casa para remodelar por $160,000 esperando $40,000 en renovaciones. Al abrir las paredes, encuentran cableado tipo knob-and-tube que necesita reemplazo completo: suma $18,000. Luego un contratista lento estira el proyecto de 3 a 7 meses, agregando 4 meses extra de costos de mantenimiento a $1,400 al mes. El proyecto pasó de $40,000 a $65,600. Presupuesta las sorpresas o las sorpresas te sacarán del presupuesto.
Cuándo una casa para remodelar sí tiene sentido
- Los números siguen funcionando incluso con una estimación conservadora y el colchón completo
- El vecindario tiene ventas comparables sólidas que respaldan tu ARV
- Tienes contactos de contratistas o puedes hacer parte del trabajo tú mismo
- Será tu vivienda principal y planeas vivir ahí 2 años o más
Una casa lista para habitar también tiene valor real
Una casa lista para habitar a un precio justo muchas veces le gana a una casa para remodelar cuando consideras todo: el costo de tu tiempo, el estrés de manejar contratistas, meses de costos de mantenimiento y las sorpresas inevitables. Las casas para remodelar pueden ser grandes negocios. También pueden convertirse en pesadillas financieras. La diferencia está casi siempre en qué tan cuidadosamente corres los números antes de comprometerte.
Usa la pestaña Casa para Remodelar para detallar todos los costos de renovación y ver el panorama financiero completo, incluidos los costos de mantener la propiedad, antes de comprometerte.