El Verdadero Costo de Comprar una Casa: Más Allá del Pago Inicial
Aquí hay algo que toma completamente desprevenidos a los compradores primerizos: los costos de cierre. Ahorraste tu pago inicial, encontraste la casa, y entonces el día del cierre aparece otra pila de dinero por pagar de la que nadie te advirtió. Aquí está exactamente qué es y cómo planear con anticipación.
La sorpresa de la que nadie te advirtió
Encuentras la casa perfecta en $350,000. Ahorraste $35,000 para un pago inicial del 10%. Crees que estás totalmente listo. Entonces tu prestamista te envía la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) y hay otros $10,000 por pagar en el cierre que no viste venir. Eso son los costos de cierre, y conocerlos con anticipación hace toda la diferencia.
Los costos de cierre son todos los cargos y gastos que pagas para completar realmente la compra de la vivienda. Normalmente van del 2 al 5% del monto del préstamo. En una casa de $350,000 con 10% de inicial, eso es aproximadamente de $6,300 a $15,750 además de tu pago inicial.
¿A dónde va realmente el dinero?
- Cargos del prestamista: lo que el banco cobra por procesar y suscribir tu préstamo. Normalmente de $1,000 a $2,500 según el prestamista.
- Avalúo: alguien verifica que la casa vale lo que estás pagando. Alrededor de $500 en la mayoría de las zonas.
- Seguro de título: te protege si alguien aparece después reclamando que es dueño de la propiedad. Normalmente de $1,000 a $2,000.
- Intereses prepagados: si cierras a mitad de mes, debes los intereses diarios desde la fecha de cierre hasta tu primer pago. Presupuesta unos cientos de dólares.
- Reservas de escrow: tu prestamista quiere de 2 a 3 meses de impuestos sobre la propiedad y seguro de vivienda en tu cuenta de depósito en garantía desde el primer día.
- Cargos de registro e impuestos de transferencia: el gobierno cobra por registrar oficialmente al nuevo propietario. Varía por estado, desde unos cientos hasta más de $2,000.
Puedes negociar parte de esto
Pídele al vendedor que cubra parte de tus costos de cierre. Esto se llama concesión del vendedor, y es totalmente normal negociarla dentro del trato.
En un préstamo convencional, los vendedores pueden cubrir hasta el 3% del precio de compra. En préstamos FHA, hasta el 6%. En préstamos VA, hasta el 4%. En esa casa de $350,000, una concesión del vendedor del 3% significa $10,500 para tus costos de cierre. Eso puede cubrir casi todo. Si el mercado está lento y el vendedor está motivado, definitivamente vale la pena negociarlo.
FHA y VA tienen cargos iniciales adicionales
- Los préstamos FHA agregan una prima inicial de seguro hipotecario del 1.75% del préstamo. En un préstamo de $315,000, son $5,512.
- Los préstamos VA agregan un cargo por financiamiento del 2.15% en el primer uso. En un préstamo de $300,000, son $6,450.
- Ambos cargos normalmente pueden incluirse dentro del préstamo para que no los pagues de tu bolsillo en el cierre.
Abre la pestaña Costos de Cierre para ver cada cargo detallado según tu precio de vivienda y tipo de préstamo. Sin sorpresas el día del cierre.