Cómo Calcular el ROI de una Propiedad de Alquiler Antes de Comprar
Digamos que quieres comprar una casa por $200,000 y alquilarla en $1,500 al mes. Eso suena a $18,000 al año de ingresos, ¿verdad? No exactamente. Muchos inversionistas nuevos se queman porque detienen la cuenta justo ahí. Aquí te mostramos cómo correr el panorama completo antes de hacer una oferta.
Tu ingreso real es más bajo de lo que crees
Esos $1,500 de alquiler no aterrizan completos en tu bolsillo. Esto es lo que realmente les pasa:
Empieza con $1,500 de alquiler. Resta un 8% de vacancia (las unidades a veces quedan vacías; presupuéstalo): $1,500 x 0.92 = $1,380. Resta un 10% del administrador de la propiedad si contratas uno: $1,380 x 0.90 = $1,242. Ya estás en $1,242 antes de que llegue un solo gasto. Ese es tu ingreso mensual efectivo para trabajar.
Ahora suma los gastos
- Pago de la hipoteca: en un préstamo de $160,000 (20% de inicial en una casa de $200,000) al 7%, son unos $1,065 al mes.
- Impuestos sobre la propiedad y seguro: agrega aproximadamente de $250 a $350 al mes según la ubicación. Usa $300 como estimación base.
- Mantenimiento: presupuesta el 1% del valor de la casa por año. En una casa de $200,000 son $2,000 al año, unos $167 al mes.
- Reservas de CapEx: el techo, la climatización y el calentador de agua tarde o temprano necesitarán reemplazo. Aparta de $100 a $150 al mes para que las reparaciones grandes no te tomen por sorpresa.
Gastos mensuales totales: $1,065 + $300 + $167 + $125 = $1,657. Ingreso mensual efectivo: $1,242. Eso es $415 negativos al mes. La propiedad te está costando dinero cada mes, no generándolo. Exactamente así se llevan las sorpresas los inversionistas nuevos. Corre la cuenta completa antes de enamorarte de una propiedad.
Entonces, ¿cómo encuentras un buen negocio?
Necesitas un alquiler más alto, un precio de compra más bajo, o ambos. Un filtro rápido es la regla del 1%: el alquiler mensual debe ser al menos el 1% del precio de compra. En una casa de $200,000, eso significa $2,000 al mes de alquiler. Si tu mercado no puede sostener eso, será muy difícil que los números funcionen.
Retorno efectivo sobre efectivo (cash-on-cash)
Este es el número que siguen los inversionistas serios. Toma tu flujo de caja anual (lo que queda después de todos los gastos) y divídelo entre el efectivo total que aportaste, es decir, tu pago inicial más los costos de cierre.
Inviertes $50,000 en total (pago inicial + costos de cierre). Después de todos los gastos, te quedan $300 al mes, o $3,600 al año. $3,600 divididos entre $50,000 = 7.2% de retorno cash-on-cash. Eso es sólido. Por debajo del 5% quizás quieras seguir buscando. Por debajo del 0%, el trato necesita un replanteamiento serio.
Usa la pestaña Análisis de ROI para ingresar el alquiler, los gastos, la vacancia y los cargos de administración. Ve tu retorno cash-on-cash real antes de hacer una oferta.