FHA vs. Convencional: ¿Qué Préstamo Es el Adecuado para Ti?
Elegir un tipo de préstamo se siente como un examen sorpresa para el que nadie te preparó. Pero en realidad se reduce a dos cosas: tu puntaje de crédito y cuánto tienes ahorrado. Veamos un ejemplo real para que la diferencia quede clara.
Te presentamos a Alex y Jordan
Alex tiene un puntaje de crédito de 620 y ahorró $10,500. Jordan tiene un puntaje de 740 y ahorró $60,000. Ambos quieren comprar una casa de $300,000. Terminarán con préstamos muy diferentes, y eso está perfectamente bien, porque estos tipos de préstamo están hechos para situaciones diferentes.
Alex elige FHA
Los préstamos FHA están diseñados para personas exactamente como Alex. El pago inicial mínimo es del 3.5%, así que Alex solo necesita $10,500 de inicial en una casa de $300,000. Los requisitos de crédito son más flexibles, así que la aprobación es más fácil cuando tu puntaje no es perfecto.
La FHA agrega seguro hipotecario. Primero hay una prima inicial del 1.75% del préstamo en el cierre ($5,074 en un préstamo de $290,000). Luego hay una prima de seguro mensual de unos $137 mientras el préstamo esté activo. Esos $137 al mes suman más de $49,000 en 30 años. Pero le permitieron a Alex comprar una casa cuando ninguna otra opción lo habría hecho.
Jordan elige convencional
Jordan aporta el 20% de inicial ($60,000) y tiene buen crédito. Sin seguro hipotecario mensual en absoluto. La tasa de interés es más baja porque a los prestamistas les encantan los prestatarios de bajo riesgo. En 30 años, Jordan paga significativamente menos que si hubiera comprado la misma casa con un préstamo FHA.
Los préstamos convencionales permiten desde un 3% de inicial, así que Jordan podría aportar $9,000. Con menos del 20% de valor líquido, el PMI entra en juego con unos $150 al mes. Aquí está la diferencia clave frente a la FHA: cuando Jordan alcanza el 20% de valor líquido en la casa, el PMI se elimina. Con la FHA, ese seguro mensual suele quedarse durante toda la vida del préstamo, a menos que refinancies para salir de él.
Guía rápida: cómo decidir
- Crédito por debajo de 620: la FHA probablemente sea tu mejor opción. Los prestamistas convencionales se ponen muy exigentes por debajo de ese umbral.
- Crédito de 620 a 719 con ahorros limitados: la FHA probablemente sea más fácil y barata para empezar. Poco inicial y aprobación más flexible.
- Crédito de 720 o más con 20% de inicial: ve por el convencional. Sin PMI, tasa más baja y menor costo total con el tiempo.
- Crédito de 720 o más con menos del 20% de inicial: compara ambos. El PMI del convencional se puede eliminar; el de la FHA normalmente no.
- ¿Veterano militar? Sáltate ambos y revisa primero los préstamos VA. Cero inicial, sin PMI y normalmente las mejores tasas disponibles.
Usa el menú desplegable Tipo de Préstamo para cambiar entre FHA y Convencional y ver exactamente cómo cambian el pago, el PMI y el costo total con tus números reales.