Capacidad de Compra Hipotecaria: Lo Que Necesitas Saber en 2026
Así que quieres comprar una casa. Excelente. Pero antes de empezar a elegir colores de pintura, hay una gran pregunta que los prestamistas van a hacerte: ¿realmente puedes pagar este préstamo? Todo se reduce a un número llamado tu relación deuda-ingresos, o DTI. Si ganas $5,000 al mes y tus cuentas mensuales suman $2,000, tu DTI es del 40%. La mayoría de los programas de préstamo quiere que tu DTI se mantenga entre el 43% y el 50%, según el tipo de préstamo. Desglosemos todo lo que entra en ese número, y más.
¿Qué deudas cuentan en tu contra?
Cuando un prestamista calcula tu DTI, mira cada pago mensual de deuda que aparece en tu reporte de crédito o que tú le informes. Esta es la lista completa de lo que se incluye:
- Préstamos y arrendamientos de auto
- Préstamos estudiantiles
- Pagos mínimos de tarjetas de crédito
- Préstamos personales
- Manutención de hijos o pensión conyugal que pagas
- Deuda como codeudor (sí, incluso préstamos que firmaste para otra persona)
- Planes de compre ahora, pague después como Affirm, Klarna y Afterpay
- Préstamos de motocicleta
- Préstamos de embarcaciones
- Préstamos de casas rodantes (RV)
- Planes de pago con el IRS
- Planes de pago de impuestos estatales
- Otras deudas recurrentes
Digamos que tienes un pago de auto de $400, $150 de mínimos de tarjetas y $200 de préstamo estudiantil. Son $750 al mes de deuda existente antes de agregar la hipoteca. Si tu nuevo pago de hipoteca fuera de $1,500, tu deuda mensual total es de $2,250. Si ganas $5,000 al mes, tu DTI es del 45%. Eso está dentro del rango de muchos programas, pero cerca del límite.
¿Cuántas personas pueden estar en un préstamo?
Aquí hay algo que mucha gente no sabe: puede haber más de una persona en una hipoteca. En la mayoría de los casos, los prestamistas permiten hasta cuatro prestatarios en un solo préstamo. Esto ayuda cuando:
- Una pareja compra junta
- Un padre o madre quiere ayudar a un hijo adulto a calificar
- Dos amigos o familiares compran una casa juntos
Jordan gana $3,000 al mes pero quiere comprar una casa que requiere $4,500 mensuales de ingreso para calificar. Si Jordan agrega a un padre que gana $2,500 al mes, su ingreso combinado es de $5,500, lo que puede ser suficiente para calificar.
Cada persona que se agrega al préstamo trae sus deudas consigo. Así que agregar a alguien con muchas deudas puede perjudicar más de lo que ayuda. Corre los números de las dos maneras antes de decidir.
Ingreso de tiempo parcial: ¿cuenta?
Sí, el ingreso de tiempo parcial puede contar, pero hay reglas. La mayoría de los prestamistas quiere ver un historial de dos años en ese trabajo. Promedian el ingreso sobre 24 meses.
Alex trabaja medio tiempo en una cafetería desde hace tres años. El año pasado ganó $12,000 en ese trabajo, y el anterior $10,000. El prestamista promedia: ($12,000 + $10,000) divididos entre 24 meses = $916 al mes de ingreso calificable.
Si el trabajo de tiempo parcial empezó hace menos de dos años, muchos prestamistas no lo contarán en absoluto.
Ingresos 1099 (por cuenta propia o freelance)
Si recibes un 1099 en lugar de un W-2, para el prestamista trabajas por cuenta propia. Esto no es un impedimento, pero sí implica más papeleo. Los prestamistas normalmente piden:
- Dos años de declaraciones de impuestos (personales y del negocio, si aplica)
- Un estado de resultados del año en curso
- Dos años de formularios 1099
Los prestamistas usan tu ingreso neto después de deducciones, no el bruto. Si ganaste $80,000 pero dedujiste $30,000 en gastos del negocio, el prestamista puede contar solo $50,000 como tu ingreso calificable.
Taylor es diseñadora gráfica freelance. Ganó $70,000 el año pasado y $60,000 el anterior. Después de deducciones, su ingreso gravable fue de $45,000 y $40,000. El prestamista promedia: ($45,000 + $40,000) divididos entre 24 = $3,541 al mes. Ese es el número que se usa para calificar.
Ingreso por propinas
Si trabajas en un restaurante, un hotel o cualquier lugar donde las propinas son parte de tu pago, los prestamistas pueden contar ese ingreso. Pero de nuevo, se requiere un historial de dos años.
Los prestamistas revisarán tu W-2 o tus declaraciones para ver cuánto ingreso por propinas se reportó. Las propinas no reportadas no cuentan.
Sam es mesero, gana $15,000 de salario base pero reportó $18,000 en propinas en sus impuestos el año pasado, y $16,000 el anterior. El prestamista promedia el ingreso total con propinas sobre 24 meses para determinar el monto mensual calificable.
Ingreso por comisiones
Quienes ganan por comisión, piensa en vendedores, agentes de bienes raíces y oficiales de préstamos, también necesitan un historial de dos años. Los prestamistas promedian el ingreso por comisiones sobre 24 meses.
Si tus comisiones han ido subiendo, excelente. Si han ido bajando, el prestamista puede usar el menor de los dos años o el año más reciente, lo que sea más conservador según el programa de préstamo.
Morgan ganó $40,000 en comisiones hace dos años y $55,000 el año pasado. El prestamista promedia: ($40,000 + $55,000) divididos entre 24 = $3,958 al mes de ingreso por comisiones calificable.
Horas extra
Las horas extra pueden contar como ingreso calificable, pero aplica la misma regla de dos años. Los prestamistas quieren ver que las horas extra son constantes y no algo de una sola vez.
Riley trabaja en manufactura y ha ganado $8,000 en horas extra en cada uno de los últimos dos años. Eso promedia $666 al mes que pueden sumarse a su ingreso calificable.
Si las horas extra empezaron hace apenas seis meses, la mayoría de los prestamistas todavía no las contará.
Ser codeudor: lo que quizás no sabías
Si firmaste como codeudor de un préstamo para otra persona, ya sea un auto, un préstamo estudiantil o cualquier otra cosa, ese pago mensual puede aparecer en tu reporte de crédito y contar contra tu DTI.
Algunos programas de préstamo permiten excluir esa deuda si puedes comprobar que el deudor principal ha hecho los pagos por su cuenta durante los últimos 12 meses. Necesitarías estados de cuenta bancarios o el historial de pagos para demostrarlo.
Casey firmó como codeudor del préstamo de auto de un hermano hace tres años. El pago es de $350 al mes. Si el hermano ha pagado a tiempo durante 12 meses seguidos y Casey puede documentarlo, algunos prestamistas pueden quitar esos $350 del cálculo del DTI de Casey.
Cuentas en cobranza: ¿qué pasa con ellas?
No todas las cobranzas se tratan igual en 2026. Este es el panorama general:
Bajo las pautas actualizadas de los principales programas de préstamo, las cobranzas médicas suelen excluirse del cálculo del DTI y puede que no haya que pagarlas antes del cierre. Este es un cambio significativo que ha ayudado a muchos compradores con cuentas de hospital inesperadas.
Puede que haya que pagarlas o no, según el tipo de préstamo, el prestamista y el monto total. Algunos programas convencionales ignoran las cobranzas por debajo de cierto umbral (a menudo alrededor de $2,000 en total). Otros exigen pagarlas o establecer un plan de pagos.
Dana tiene una cobranza médica de $500 y una cobranza de la compañía de cable de $1,200. Para un préstamo FHA, la cobranza médica puede ignorarse por completo. La de la compañía de cable puede requerir un plan de pagos o el pago total, según las pautas del prestamista.
La deuda estudiantil en 2026
Los préstamos estudiantiles son una de las partes menos comprendidas de la calificación hipotecaria. Esto es lo que importa:
- Si tus préstamos estudiantiles están en etapa de pago, el pago real aparece en tu DTI.
- Si están en aplazamiento o en un plan de pago según ingresos, los prestamistas pueden contar de todos modos un pago calculado aunque tu pago actual sea de $0.
- Para préstamos convencionales, los prestamistas normalmente usan el pago real de tu reporte de crédito o el 1% del saldo pendiente si no aparece ningún pago.
- Para préstamos FHA, los prestamistas pueden usar el 1% del saldo o el pago que aparece en tu reporte de crédito.
Jesse tiene $40,000 en préstamos estudiantiles pero está en un plan según ingresos con pago de $0. El prestamista puede calcular de todos modos el 1% de $40,000, que son $400 al mes, e incluirlo en el DTI. Eso puede hacer una gran diferencia en la calificación.
Deuda médica: la actualización de 2026
Uno de los cambios más grandes de los últimos años es el trato de la deuda médica. A partir de 2026, los principales burós de crédito han eliminado de los reportes la mayoría de la deuda médica menor a $500. Muchas deudas médicas mayores también han sido eliminadas de los reportes por los burós.
Además, muchos programas de préstamo ya no exigen pagar las cobranzas médicas antes del cierre. Esto ha abierto la puerta a muchos compradores que antes no podían calificar.
En resumen
Obtener una hipoteca es como armar un rompecabezas. Tus ingresos, tus deudas, tu crédito, tu historial laboral y el tipo de préstamo que elijas encajan de maneras específicas. Entender qué cuenta y qué no puede marcar la diferencia entre ser aprobado o no.
Ya sea que ganes un salario, trabajes medio tiempo, recibas propinas, cobres comisiones o presentes un 1099, hay opciones disponibles. Ya sea que tengas préstamos estudiantiles, deuda médica, cobranzas viejas o préstamos como codeudor, hay programas que aún pueden funcionar para ti.
El mejor primer paso siempre es hablar con un profesional hipotecario con licencia que pueda revisar tu panorama financiero completo y explicarte qué opciones de préstamo encajan con tu situación específica.
La pestaña Capacidad de Compra te permite ingresar los ingresos de hasta cuatro prestatarios, listar cada deuda recurrente (incluidos los planes BNPL, los planes con el IRS y los préstamos como codeudor) y ver el precio de vivienda más alto que soporta cada programa de préstamo. Ves las cuentas de calificación que ve el prestamista antes de hablar con uno.