Cómo Funcionan los Puntos Hipotecarios (y Cuándo Comprarlos)
Los puntos hipotecarios suenan complicados, pero la idea es bastante simple. Pagas dinero extra por adelantado para asegurar una tasa de interés más baja durante toda la vida de tu préstamo. Piénsalo como comprar un descuento por anticipado. La gran pregunta es si ese descuento realmente vale la pena para tu situación.
¿Qué es exactamente un punto hipotecario?
Un punto hipotecario equivale al 1% del monto de tu préstamo. En un préstamo de $400,000, un punto cuesta $4,000. A cambio, tu prestamista baja tu tasa de interés, normalmente entre 0.125% y 0.25%. Esa tasa más baja aplica durante toda la vida del préstamo.
Estás obteniendo una hipoteca de $400,000 al 7.00%. Tu prestamista te ofrece: paga $4,000 hoy (1 punto) y tu tasa baja al 6.75%. Eso recorta tu pago mensual en unos $66. No suena enorme, pero en 30 años son casi $24,000 de ahorro. Pagaste $4,000 para ahorrar $24,000. Es un retorno de 6 veces si te quedas el tiempo suficiente.
La pregunta del punto de equilibrio
Esta es la única pregunta real que necesitas responder: ¿cuántos meses tardarás en recuperar lo que pagaste por los puntos?
- Toma el costo de los puntos ($4,000 en el ejemplo de arriba)
- Divídelo entre tu ahorro mensual ($66)
- Eso te da tu punto de equilibrio: unos 61 meses, poco más de 5 años
- Cada mes después de ese punto de equilibrio es ahorro puro en tu bolsillo
Créditos del prestamista: la otra cara
También puedes voltear la ecuación. En lugar de pagar puntos para bajar tu tasa, aceptas una tasa un poco más alta y el prestamista te devuelve dinero para tus costos de cierre. Se llaman créditos del prestamista y son excelentes si andas corto de efectivo en el cierre.
Opción A: paga $4,000 más hoy y ahorra $66 al mes. Opción B: paga $0 hoy, pero tu pago sube $50 al mes. Ninguna es incorrecta. Depende de cuánto efectivo tengas en el cierre y cuánto tiempo planees quedarte. ¿Corto de efectivo? Los créditos del prestamista pueden ser un salvavidas sin vaciar tus ahorros.
Cuándo comprar puntos y cuándo saltártelos
- Compra puntos si: planeas quedarte en la casa más tiempo que tu período de equilibrio y tienes efectivo extra en el cierre
- Sáltate los puntos si: podrías mudarte o refinanciar en menos de 5 años, o necesitas ese efectivo para tu pago inicial o tu fondo de emergencia
- Usa créditos del prestamista si: andas justo de efectivo en el cierre y necesitas ayuda para cubrir los cargos sin exigirte más ahorros
Usa el control de Puntos de Descuento en la pestaña Hipoteca para ver exactamente cómo cada punto cambia tu tasa, tu pago mensual y tu plazo de equilibrio.